O conceito de valor tem agregado a si múltiplas derivações, e pode estar associado a diferentes significados, como por exemplo: "valor de mercado", "valor residual", "valor intrínseco", "valor de investimento", "valor justo", entre outros.
Tendo por base de análise a unidade "imóvel", salientamos algumas das derivações da palavra valor:
1) O valor de mercado pode ser definido como a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionada entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação (IVSC 2007).
2) O valor de Investimento ou worth é o valor de uma propriedade para um proprietário, investidor, ou para um grupo de investidores específicos e particulares, para efeitos de um investimento identificável e com objetivos operacionais próprios (IVSC 2007).
3) O justo valor é o montante pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não existia relacionamento entre as mesmas (IVS 2, parágrafo 3.2).
4) Por valor do bem hipotecado entende-se o valor comercial do imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspectos sustentáveis de longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel (Banco de Portugal, aviso n.º 5/2006).
O "valor" parece ser, assim, uma variável omnipresente no mercado imobiliário, bem como em todas as actividades que o complementam. Os activos imobiliários que existem no mercado têm associado um valor que é afectado, não só pelas caraterísticas que evidenciam, como pelos múltiplos factores externos que os enquadram (por exemplo: localização, estado de conservação, legislação em vigor, concorrência, ciclo de promoção, oferta…).
No mercado imobiliário, existe uma multiplicidade de factores externos e internos, que o tornam extremamente diversificado e de difícil compreensão, não só pelo carácter atomístico dos imóveis existentes (é porventura impossível encontrar duas propriedades exactamente iguais), como pela inexistência de uma tabela que os quantifique ou valorize, de forma linear.
Os peritos avaliadores intervêm no mercado imobiliário com o objetivo de estimar o valor de um determinado bem, de forma imparcial, idónea e diligente.
A procura de avaliações no segmento imobiliário poderá ser despoletado por um conjunto de necessidades, sendo as mais frequentes:
- Avaliação no âmbito de crédito hipotecário e garantias reais;
- Avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário;
- Avaliação de projectos de promoção imobiliária;
- Avaliação de carteiras de investimento e património imobiliário;
- Avaliação de activos fixos tangíveis para reporte contabilístico (IFRS/IAS);
- Avaliação de activos para exploração;
- Avaliação de activos turísticos (Hotéis, Resorts e Lazer)
As metodologias utilizadas na avaliação dos imóveis diferem, sendo escolhidas de acordo com o tipo de imóvel em análise e objecto de estudo, podendo ser utilizados mais do que um tipo de metodologia. Salientam-se de forma genérica:
- Método de Comparação do Mercado - Método de Custo - Método do Rendimento
fonte: imovirtual